다주택자 일시적 1가구 2주택 비과세 방법 Best 2 - ①

다주택자 일시적 1가구 2주택 비과세 받는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

Best 2 중에 첫 번째 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

다주택자 일시적 1가구 2주택 비과세 방법

일시적 1가구 2주택 비과세 부동산 트렌드

 

현재는 똘똘한 한채를 가지는 것이 트렌드인데요~

여기서 똘똘한 한채는 평수를 줄이더라도 입지가 좋은 곳, 이왕이면 평수가 넓은 곳, 구축보다는 신축이라는 기준으로

본인이 살 수 있는 여력안에서 가장 좋은 주택을 구매하는 것을 의미합니다.

 

그렇다면 이미 다주택자인 경우에는 어떻게 하면 최고의 절세를 할 수 있을까요?

 

계속해서 다주택자의 포지션을 가져가실 분을 제외하고, 이제는 주택 수를 줄여가며 똘똘한 한 채를 가질 것을 목표로 하면서 세금을 절약하고 싶다 하시는 분께서 이 글을 읽어보시면 좋습니다.

 

다주택자 일시적 1가구 2주택 비과세 받는 최고의 절세 방법

 

현재 내가 다주택이다. 주택이 3채, 4채, 5채.... 10 채인 경우 어떻게 하면 될까요?

저라면 아래 순서로 진행합니다. 

 

1. 가장 양도차익이 많을 것으로 예상되는 2채를 제외하고 모두 정리합니다.

(단, 나머지 두 채는 일시적 1 가구 2 주택 요건을 맞추어야 합니다.)

 

• 일시적 1가구 2주택 요건
  - 종전 주택을 취득일부터 1년 이상 경과 후 신규주택을 취득해야 함
  - 종전 주택을 2년 이상 보유 해야 함
  - 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 함 

2. 이후 일시적 1 가구 2 주택으로 2채를 모두 정리하거나

한 채만 정리하고 나서 다시 신규 주택을 취득하여 일시적 1가구 2주택 요건을 만듭니다. 

 

이렇게 글로만 적으면 복잡하게 느껴지실 텐데요.

예시로 작성해 보겠습니다.

 

다주택자 일시적 1가구 2주택 비과세 예시 및 매도 순서

세아님은 현재 4 주택입니다.

주택	취득일	양도차익
A	2018년 3월	2억
B	2019년 5월	1000만원
C	2021년 9월	1억 5000만원
D	2021년 9월	3000만원

 

위에서 말씀드린 대로, 양도차익이 가장 큰 A, C를 남기고 B, D는 순서에 관계없이 매도합니다. 

단, 주택의 경우 2년 이상 보유하여야 일반과세이기 때문에 기본적으로 보유한 지 2년이 지났는지는 항상 확인을 해야 합니다. 

 

B, D를 매도하고 나면

양도차익이 가장 많이 난 A, C가 일시적 1 가구 2 주택 조건에 맞는지 확인을 해야 합니다.

 

일시적 1 가구 2 주택 요건을 다시 한번 확인합니다. 

 

  - A 주택을 취득일부터 1년 이상 경과 후 C 주택을 취득해야 함 - A 주택은 2018.03, C 주택은 2021.01 이므로 해당됨

  - A 주택을 2년 이상 보유 해야 함- 현재 2023년이므로 해당됨

  - C 주택 취득일로부터 3년 이내에 A 주택을 처분해야 함 - 2024년 9월까지 A주택을 처분하면 비과세가 됨

 

정리하면, B, D는 2년 이상 지났으므로 일반과세로 정리가 되며 

A, C는 C주택을 2024년 9월까지 처분할 경우 A,C 주택 모두 비과세가 처리되어 

양도차익 1억 5000과 2억에 대해서 양도소득세가 0원입니다!!!!!!!!!!

 

최종 1 주택 적용 변화

 

가끔 이 부분을 아직도 예전 정책으로 알고 계신 분들이 많으셔서 블로그에 정리하게 되었습니다.

최종 1주택 재기산 제도라는 것이 문재인 정부 때 도입이 되었었습니다.

 

문재인 정부 당시에는 위와 같은 조건에서 B, D 주택을 매도하고 나서 A주택에 대한 비과세는 B,D 중 최종으로 주택을 매도한 날로부터 2년을 보유하거나 거주(조정지역) 한 후 일시적 1 가구 2 주택 양도소득세 비과세를 적용해 주었습니다.

 

하지만 2022년 5월 10일 윤석열 정부가 최종 1 주택 재기산 제도를 폐지함으로써 다주택자도 일시적 1 가구 2 주택 비과세를 받기 쉬워졌습니다 :)그래서 이 부분에 대해서 아예 모르고 계셨다 하시는 분들은 무시하셔도 되시고요, 기존 내용으로 알고 계셨던 분은 세아님의 예시를 보시고 일시적 1가구 2주택 비과세에 도전해 보시면 되겠습니다.

 

 

다주택자 일시적 1가구 2주택 비과세 주의해야 할 점

 

양도소득세 1가구 1주택 비과세 요건

 

위에 표에서 참고하실 수 있는 바와 같이, 

조정대상지역인 경우에는 2년 거주 요건까지 갖추셔야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

현재는 강남구, 서초구, 용산구, 송파구를 제외하고는 2년 거주 요건은 폐지되었습니다.

 

비과세라 하더라도 양도차익이 12억을 초과하는 분에 대해서는 과세가 됩니다.

단, 보유 기간 3년, 거주 기간 2년 이상인 1 주택에 대해서는 매년 4% 씩 장기보유 특별공제를 받게 되며,

최대 80% 가지 감면이 가능하니 참고하세요~

 

위와 같이 다주택자가 여러 집을 정리(매도)해서 최종 1 주택자가 되었고, 나는 앞으로도 일시적 1 가구 2 주택을 해서 계속 비과세를 받고 싶다. 그런데 3년마다 종전주택을 팔아야 하니 부담이 된다 하시는 분들도 계실 텐데요. 

 

이런 경우 어떠한 방법이 있을지, 일시적 1가구 2주택 비과세 Best 2 중 두번째 방법에 대해서 아래 링크 글에서 이야기 나누어 보도록 하겠습니다.

 

다주택자 일시적 1가구 2주택 비과세 받는 방법 Best 2 - ② (입주권 활용)

 

대체주택 비과세 처분기한 3년 구애받지 않고 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 및 방법

 

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