입주권과 분양권 차이 3분 만에 이해하기 (세금, 취득세, 양도세 주택수)

입주권과 분양권 차이에 대해서 알아보겠습니다.

이 둘에 대해서 헷갈려하시는 분들이 많아 차이점에 대해 정의해 보았습니다.

입주권과 분양권의 정의, 발생시기, 투자금, 가격, 장/단점, 마지막으로 가장 중요한 세금에 대해서 알아보겠습니다.

 

입주권과 분양권 차이

 

입주권과 분양권의 정의

입주권과 분양권의 정의부터 살펴보겠습니다.

• 입주권: 재개발 및 재건축 사업에서 기존에 가지고 계셨던 주택에 대한 보상으로 신규 아파트에 입주할 수 있는 권리
• 분양권: 청약(일반 분양)에 당첨되거나/미분양이 난 아파트 구매하는 경우  신규 아파트에 입주할 수 있는 권리
  * 다른 사람이 산 분양권을 프리미엄(P)을 더 주고 살 수도 있습니다.
  
  예를 들어, 제가 요즘 보고 있는 방배 13 구역의 공급세대수입니다.
  토지 등 소유자가 조합원을 의미합니다. 그러므로 입주권이 1530세대가 가져가게 되겠네요.
  일반 분양 부분이 일반 사람들이 신청하는 청약분으로 나오게 됩니다. 약 547세대가 청약 시장에 나오게 되겠네요

 

입주권과 분양권 세대수 설명

 

입주권과 분양권의 발생시기

입주권과 분양권의 발생시기는 어떻게 될까요? 

• 입주권: 관리처분계획인가 후
  * 관리처분인가 이전에는 멸실 전에는 일반 주택으로 보며, 멸실 후에는 토지로 봅니다
• 분양권: 일반 분양 시 청약 당첨 후
  
  

입주권과 분양권의 투자금

입주권과 분양권의 투자금은 얼마인가요?

• 입주권: 권리가액 + P (프리미엄)
• 분양권: 분양가격의 10~20% 계약금
  
  투자금은 입주권이 높습니다. 감정평가를 받은 땅이나 건물에다가 프리미엄을 더 하기 때문입니다. 대출을 활용한다고 해도 서울에서는 현재 기준 초기투자금이 가장 적은 곳이 2억 원대(대출 활용 시)입니다.
  분양권의 경우는 청약에 당첨되거나 미분양 아파트를 산 경우 초기투자금은 계약금이 됩니다. 계약금은 분양가의 10~20% 리서 5억짜리 아파트인 경우 5000~1억 원이 계약금입니다. 보통 중도금 30% 정도 되며 시기에 맞추어 납부를 하고 잔금 60%는 입주 시에 납부를 하게 됩니다. 그래서 준공이 2-3년 정도 걸린다면 6억은 2-3년 정도 후에 낸다고 보시면 됩니다.
  
  

입주권과 분양권의 가격차이

 

입주권이 분양권 가격보다 당연히 저렴합니다.

재개발 재건축도 사업이고 사업을 하려면 이윤이 남아야 하는데요.

재개발 재건축은 기존에 토지나 건물을 가진 조합원들의 땅에 새로 집을 짓고 일반분양을 통해 조합원이 아닌 분들에게 팔아 그 이윤을 조합원, 조합과 나누는 구조입니다.

그래서 일반적으로 일반분양 세대수가 많을수록 사업성이 높게 나옵니다.

물론 부자들이 많이 사는 동네에서는 분양세대수를 줄이더라도 (일명 1:1 재건축) 동 간 거리를 넓힌다거나 커뮤니티를 넓게 하여 쾌적하게 설계를 원하기도 합니다.

 

입주권과 분양권의 장/단점

입주권 및 분양권의 장/단점에 대해서 알아보겠습니다.

• 입주권: 위에서 말씀드렸던 것처럼 총 매매가격이 일반분양가보다 쌉니다. 또한, 혜택이 다양합니다. 중도금 이자가 없는 경우도 있고, 여러 가전제품, 확장비 같은 것을 무료로 지원받기도 합니다. 로열동, 로열층도 선점하게 되겠지요. 하지만 생각지도 못한 추가분담금이 있을 수도 있습니다. 사업성이 너무 좋은 경우는 드물게 환급을 받기도 합니다.
  
  
• 분양권:  준공까지 기간이 많이 남은 경우 10~20%의 계약금으로 주택을 구매할 수 있습니다. 하지만 상승장에서는 특별히 청약 가점이 높지 않은 경우 청약에 당첨되기는 하늘의 별따기이죠. 그래서 남들이 관심 없을 때, 하락장에서 청약에 도전해 보시는 것을 추천드립니다.

 

입주권과 분양권의 세금

입주권과 분양권의 세금차이는 아래와 같습니다.

• 입주권: 최초 매수 시 1회/ 준공 후 1회 총 두 번을 납부하게 됩니다. 멸실 전에는 주택으로 취급하고, 멸실 후에는 토지로 취급합니다. 그래서 3 주택 이상이신 분들은 멸실 후에 취득을 하여야 12%로 취득세 중과가 되지 않습니다. 멸실 후 토지일 경우 취득세는 4.6%로 부과됩니다. 여기서 더 중요한 것은 건물이 철거가 되었다고 멸실이 된 것은 아닙니다. 반드시 담당구청에 확인하여 멸실등기가 되었는지 확인이 필요합니다. 또한, 멸실등기가 되어 토지만 남게 되더라도 양도세 계산 시에는 주택수에 산정됩니다. (입주권도 양도소득세 계산시 주택수 산정)
  
  보유 시 에는 멸실 전에는 주택+토지분에 대하여 재산세 및 종부세를 납부하고, 멸실 후에는 토지분에 대해서 재산세를 납부하며, 종부세는 해당 없습니다.
  
  양도세는 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율입니다.

 

• 분양권: 잔금 시 1회 부과하며, 3개월 이내에 등기를 신청해야 합니다. 저는 등기 신청을 늦게 했다가 과태료를 내었습니다.
  보유세는 잔금까지 별도로 없으며, 양도세는 보유 기간 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%입니다.

 

입주권과 분양권 세금차이