아크로 드 서초신동아 안전마진 24평/34평 지금 들어가도 될까?

서초 신동아 재건축 단지를 둘러 보고 왔습니다. 서초 신동아 안전마진에 대해서 계산해보겠습니다.

이 글의 목차는 아래와 같습니다.

• 진행 상황
• 서초신동아 안전마진 - 25평
• 서초신동아 안전마진 - 35평
  
  

 

서초 신동아 재건축 진행 상황 

 

서초 신동아 재건축 현재 단계는 "이주"단계 입니다.

조합에서는 계획한 이주 일정은 2023.08.07~2023.12.03 입니다.

이후 내년에 재분양을 신청해서 조합원 동/호수를 추첨하게 되고 새롭게 관리처분인가를 받게 됩니다.

이대로 진행되면 좋겠지만, 재개발/재건축 사업은 변수가 많으니 일정은 지키지 못한다고 보시면 됩니다 :)

 

 

서초신동아 재건축 진행상황

 

얼마 전까지만 해도 가장 작은평수인 25평 아파트를 17억에 매수하였다는 글을 보고

서초신동아에 대해서 분석하게 되었는데요.

현재 가격을 알아보니 18억부터 호가가 시작되더라고요.

 

그렇다면 18억에 가장 작은 25평 아파트를 살 경우, 추후 25평/ 35평을 분양 받았을 각각 안전마진을 비교해보겠습니다.

 

서초신동아 안전마진 25평 -> 25평 신청

 

• 25평 종전자산평가액: 8.7 (2017년 평가 기준)
• 추정비례율: 107.6%  
• 25평 권리가액(종전자산평가액 * 비례율) : 9.4
• 추정분담금: 2.3
• 25평 매매금액: 18
• 총 매매금액: 18 + 2.3= 21.3억

 

서초신동아 안전마진 25평 -> 34평 신청 (추정분담금만 달라집니다)

• 25평 종전자산평가액: 8.7 (2017년 평가 기준)
• 추정비례율: 107.6%  
• 25평 권리가액(종전자산평가액 * 비례율) : 9.4
• 추정분담금: 5.1
• 25평 매매금액: 18
• 총 매매금액: 18 + 5.1= 23.1억

* 실제 비례율 및 추정분담금은 종후자산 평가, 사업비, 일반 분양가에 따라 변동이 될 수 있습니다

 

현재 신동아 근처 아파트 시세는 아래와 같습니다.

 

래미안 리더스원 25평: 25억 (기존 거래가 없고, 25억은 호가 입니다)

34평: 28억 (2022년 32억까지 거래가 되었고, 최근 실거래가는 26.5 억 정도)

 

서초그랑자이 25평: 22.5 (2023.5월 21.5억이 최저가 이며 현재 22.7억까지 거래되었습니다)

34평:29.5 (2023.초에는 28억 까지 거래가 있었고 2023.8네 30.1억 거래되었으며, 29.5이 현재 호가 입니다)

 

2021년식인 서초 그랑자이와 비교를 해보면,

25평인 경우 2억

34평인 경우 5억 

정도의 안전마진이 있다고 볼 수 있습니다.

 

사실 이 안전마진도 추가분담금이 늘거나, 

준공완료 때 까지 각자 자금상황에 맞게 대출이자금을 더하면 편차가 심합니다. 

향후 신동아가 새 아파트가 되었을 경우 서초 그랑자이/래미안 리더스원도 가격 상승이 있을 수 있기에

현재 가격을 두고 안전마진을 계산하기에도 한계가 있습니다.

그래도 어느 정도 예상은 하고 구매를 해야하기에 현재 거래되고 있는 시세를 가지고 비교해보았습니다. 

벌써부터 신동아 뿐만 아니라 앞으로 진행되는 재개발/재건축 사업은 

공사비 때문에 최소 +2억은 더해야한다 그런 이야기도 많이 도는데요.

실제로 그럴수도 있으니 서초 신도앙 구매 시 자금계획을 너무 타이트하게 잡지 마시고 고민해보세요~

다른 평형 안전마진도 궁금하신다면? 아래 파란색 링크에서 확인하세요!

 

서초 신동아 평형 별 권리가액 및 추가분담금 확인하기

 

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