토지경매 입찰 전 확인사항 10가지!

토지경매 입찰 전 확인사항을 10가지로 요약해 보았습니다.

「당신의 땅을 가져라 」 2부. 정확한 분석만이 실질적인 이익을 남긴다를 보고 정리한 내용입니다.

 

토지경매 입찰 전 확인사항에 대해 더욱 자세히 알고 싶으신 분은 아래 도서를 읽어보시기를 추천드립니다.

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1. 가처분

 

건물이 없는 경우에는 세입자가 없기 때문에 큰 문제가 되지는 않습니다.

 

2. 유치권

 

확인 사항 2가지

첫째, 정상적으로 지자체에 “개발행위허가”를 받았는가 확인합니다.

둘째, 만약 땅의 가치가 상승된 상황에서 불법으로 토지의 형질을 변경했다면 낙찰받아서 원상 복구할 비용이 얼마인지 계산해 봅니다. 공사업체나 개인이 불법으로 개발하기 위해 토지의 형질을 변경하기도 하는데, 이때는 개인이 원상복구 즉, 낙찰자가 원상복구를 해야 합니다. 원상복구를 안 하면 매년 이행강제금 물게 됩니다. 

 

공사업체에서 꺼진 땅이나 높은 지대의 땅을 평평하게 해 놓았다면, 그것만으로도 땅의 가치가 상승할 것으로 예상하고 안전마진을 계산해 본 후 매매 하시면 됩니다.

 

유치권의 소멸

정상적으로 지자체에서 개발 행위허가를 받았다면, “예치금”을 공사업체에서 내야 합니다. 예치금이 정상적으로 접수되어 개발할 수 있는 허가를 받으면 지자체에서 토지를 원상 복구하기 때문에 “유치권이 소멸” 됩니다.

 

 

3. 법정지상권

 

법정지상권 성립조건

 

토지와 건물의 소유자가 같았는데 매매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 하며, 철거특약이 없어야 합니다.

 

지료 청구 소송이 걸려 있는 경우

지료는 토지 시세의 연 5% 정도밖에 되지 않아서 수익률 측면에서는 매력적이지 못합니다. 차라리 협의 후 저렴하게 매수를 추천드립니다.

 

지료 청구 소송이 진행되는 땅은 국가나 지방자치단체 등에서 해당 토지를 살 것을 예상하고 매매하게 됩니다.  예를 들어, 택지개발사업의 시행자가 사업목적용 토지를 매수하는 경우가 있으므로 법정지상권이 성립되더라도 매수를 하는 경우가 있습니다.

 

거주자가 없는 빈집인 경우 “사실 조회 확인서”를 통해 건물주 또는 상속자를 알아낼 수 있고 상속자들에게 “지료 또는 권리 포기” 요청합니다.

 

4. 분묘기지권

 

분묘 기지권 성립조건

 

땅 주인의 허락 없이 만든 무덤이라도 20년 이상 별 탈 없이 묘가 그 자리에 있는 경우 분묘기지권이 생깁니다. 단,  2001년 이후 새로 생긴 묘지는 분묘기지권이 인정되지 않습니다.

 

분묘기지권 소멸 방법

 

연고자를 찾아서 협의하는 것이 좋지만, 만약 나타나지 않는다면 첫 번째로 할 일은 신문 또는 시/군/구 홈페이지와 하나의 이상의 일간 신문에 2회 이상 무덤 주인 찾는 공고를 내는 것입니다. 두번 째로 할 일은 첫번 째 공고일로부터 1개월이 지난 후에 또 한 번 공고를 합니다. 이렇게 해도 나타나지 않는 경우 시/도지사 또는 시장 군수구청장에게 유골을 납골하거나 이장할 수 있도록 허가를 신청합니다. 

 

5. 농취증 발급이 필요한 경우

 

매수자 혹은 낙찰자가 사는 곳과의 거리나 입찰 토지 지역의 거주기간과 상관없이 발급 가능합니다.

농취증을 발급해 줄 수 없다고 말하는 담당자가 있는 경우 “농림축산식품부”에 전화를 해서 이야기를 해볼 수 있습니다.

 

휴경지 농취증 발급

 

휴경지인 경우에는 원상 복구 계획서를 작성해서 발급을 받을 수 있으며, 불법 형질변경이나 불법 건축물 있을 경우에는 (무허가 농가주택) 원상 복구 계획서 제출해야 합니다. 그러나 거주자가 있고 담당자가 원상복구가 어렵다고 판단하면 진짜 발급이 불가합니다.

 

축사 창고 농취증 발급

 

축사나 농업용 창고 등은 농사를 위한 것으로 보기 때문에 발급이 가능합니다. 

 

6. 농지임대차 보호법

 

기준 권리보다 앞서는 "농지임대차"가 신고되어 있으면 3년 동안 농지 임대를 보장해주어야 합니다. 반드시 계약서를 써서 면, 읍, 동주민센터에 신고해야 하며, 실수요자라면 반드시 소재지 면주민센터에서 임대차 신고가 된 토지인지 확인이 필요합니다.

 

7. 지상권

 

근저당권과 날짜는 같지만 순위에서 밀려 소멸 수목이 있는 경우 토지가 경매로 매각되면 이는 토지에 종속된 것으로 보아서 낙찰자가 소유를 주장할 수 있습니다. 소유주가 다르거나 임차계약이 있다면 법정지상권이 성립되어 임대료 청구가 가능합니다.

 

 

8. 가드레일

 

성토 등을 통해서 토지의 단점 보완 후 지자체에 가드레일 철거 요청을 할 수 있음을 알고 계셔야 합니다. 도로와 가까운 맹지인 경우, 도로와 가까운 땅의 소유자를 확인해 보아야 하며 만약 국유지인 경우 국가에 매입신청을 하거나 점용허가(임대) 승인 요청을 받아 해당 토지의 단점을 보완할 수 있습니다. 

 

 

9. 빨간 도로 근처 맹지

토지의 소유자가 시/군의 이름인 경우 지자체 것으로 원래 있던 땅이 도로 건설로 수용되어 도로가 만들어진 후 남아버린 자투리땅이라고 보시면 됩니다. 수용된 토지는 도로로 연결되어 건축허가가 가능한 토지이므로 지자체에 문의해 보면 개발 가능여부에 대해 알 수 있습니다. 

 

 

10. 지적도상 맹지

관습상 통행로가 있는 경우 도로로 인정받기 때문에 지자체에 문의하여 맹지를 도로로 사용가능한 지 확인해보아야 합니다.