전세시세 전망 과거 하락기 상승기- 지금 전세 구하는게 나을까?

월급쟁이 부자들 너나위님께서 과거부터 현재까지 전세가격 흐름에 대해 말씀해 주신 부분에 대해 정리해 보았습니다. 

 

서울 수도권 평균 전세가는 2021년 하반기 부터 상승하여 2022년 2월에는 6.78억이었으며,  2022년 상반기부터 2023년 상반기까지 전세가가 많이 하락하여 2023년 7월에는 5.7억, 2023년 10월에는 5.79억이었습니다. 

 

서울 수도권 전세 매물수는 2022년 5월에는 26000호, 2023년 1월에는 55000호, 2023년 11월에는 34000호 입니다. 매매가가 하락하던 2022년 하반기부터 2023년 상반기에는 매물수가 많이 늘어났었고 최근에는 조금씩 줄어들고 있습니다.

 

 

전세가격 하락기

 

1. 1997년~1998년: 역사상 최대로 많이 떨어졌습니다. 이 때는 IMF가 터졌고 1년 반정도 전세가가 떨어졌습니다. 처음에는 경기상황이 너무 좋지 않아서 매도가 많아져 매매가가 떨어졌고, 매도가 안돼서 전세 물량이 많아져 전세가도 함께 떨어졌습니다.

2. 2002년~2005년: IMF 이후 분양을 많이 하였는데 주상복합, 오피스텔 열풍으로 입주 물량이 엄청 많았습니다. 서울에 입주가 한 해 5만세대가 넘기가 어려운데 연간 입주물량이 7만~8만 세대였습니다. 많은 입주 물량으로 전세가 시장에 많이 나와 전세가가 하락했습니다. 2년 반동안 역전세 기간이 이어졌습니다.

3. 2008년~2009년:  2008년 금융위기 이후 반포, 삼성, 잠실, 문정 등에 입주물량이 3만~4만세대로 많아 전세가 남아돌았습니다. 금융위기 직후라 분위기도 좋지 않았고 역전세는 9개월 정도 유지되었습니다. 

4. 2018년~2019년: 서울,경기,인천에 24만 세대가 입주가 되어 입주물량폭탄으로 역전세가 2년간 유지되었습니다.

5. 2022년~2023년: 계약갱신권(2년 +2년) 정책이 생겨나면서 전세가격이 폭등하였고 이로 인해 대출액이 증가하였습니다. 엎친데 덮친 격으로, 코로나 이후 금리가 1%-> 4% 급등하였으며, 전세 대출에 대한 압박으로 인해 전세가가 급락하였습니다. 1년 반 정도 유지되고 있습니다.

 

전세가격 상승기간

위 5가지 하락기 외 모두 상승하였습니다.

 

추후 전세가격 전망

최근에는 금리가 상승해서 전세값이 떨어졌고, 원인이 바뀌지 않으면(금리가 계속 상승) 그 방향대로 갈 것(전셋값이 떨어짐)이라 생각하지만, 실제로는 그렇지 않습니다.

사람들은 금리가 하락하기 전까지는 전세값이 계속 떨어질 거고, 공급이 많았다가 적정수요가 될 때까지는 전셋값이 계속 떨어질 것이라 예상하지만 그렇지 않다는 것입니다. 이미 어느 정도 싸다면 전셋값은 오르기도 합니다. 매매는 조금 다르지만 전세는 필수재이기 때문에 하방압력이 있다는 것입니다.

 

현재 서울수도권 전세가격은 직전대비 20% 가까이 하락을 하였습니다. IMF 때는 30% 하락을 하기 했지만, IMF 를 제외하고는 최대 낙폭입니다. 이번 전세하락은 1년 반이 지난 상태이며, 바닥을 찍고 올라가는 형태로 보입니다. 

 

서울은 2-3년동안 부동산 분위기가 좋지 않았기 때문에 착공 물량이 없었습니다. 또한, 전세 대출 금리는 미국 10년 국채 금리에 영향을 받는데, 최근 미국에서는 국채 발행량을 조절해서 국채 가격을 통제하고 국제 금리를 유지할 것이라는 기조입니다.

 

현재 입주 물량(전세 공급)이 부족하고 금리는 유지될 것으로 예상됩니다. 과거 전세의 흐름을 비추어 봤을 때 이미 전세가는 저점인 것으로 판단되어 전세가격은 올라갈 가능성이 많다고 봅니다. 현재 11월은 전통적으로 전세가 잘 나가지 않는 계절적 전세 비수기이므로, 새로운 학기가 시작되어 이사수요가 많아지는 2024년 1~2월에 전세의 향방을 봐야 합니다. 큰 방향성으로는 내년 하반기, 2년, 4년 후에는 전세가 오를 가능성이 많습니다. 

 

전세 지금 당장 구해? 말아?

 

서울의 매물 개수가 9-10월에는 30000개 였으나 11월에는 다시 5000개가 늘어 35000개가 되었습니다. 

현재는 전세 저점일 가능성이 높으므로 열심히 전세를 보고 다니는 것이 좋겠습니다만, 전세물량이 늘어나고 있으므로 서두를 필요는 없겠습니다. 기존에 낮은 가격에 전세를 계약하신 분들께는 연장을 추천드리고 새로 구하시는 분들께서는 지금의 전세 가격 수준도 나쁘지 않다고 봅니다. 

 

참고) 전세가와 매매가의 상관관계

 

전세가 하락할 때 매매가는 대부분 하락을 합니다.

그렇지만 전세가가 상승할 때 매매가는 상승할 수도 있고 하락할 수도 있습니다.