서초구 갭투자(래미안 리더스원, 그랑자이) VS 신동아 재건축 비교 어떤것이 더 좋을까?

오늘은 서초구 갭투자 (서초 래미안 리더스원, 서초 그랑자이)와 서초구 재건축을 비교해 보고자 합니다. 

위치는 래미안 에스티지 아파트와 비교하는 것이 맞겠지만, 비슷한 위치에서 요즘에는 신축 프리미엄이 더 높게 평가되는 것 같아 래미안과 그랑자이와 비교를 하였습니다. 

현재 투자 금액, 완공 시 준공년도, 위치, 세대수 등 차이점을 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

투자 금액 비교 (24평 기준)

 

래미안 리더스원에 갭투자하는 경우 24평 기준으로 현 시세가 23억이고, 전세가격이 10억 이므로 투자금액은 13 억이 됩니다. 

서초 그랑자이에 갭투자 하는 경우에도 매매가 및 전세가가 비슷한 수준으로 투자금액도 동일하시다고 보면 됩니다. 

신동아 재건축의 경우 24평 기준으로 현재 가장 저렴한 매물의 경우 18억입니다. 대출 가능 금액은 이주비 대출 4.5억으로 현금이 13.5 억이 필요합니다. 투자금은 거의 비슷한 수준입니다. 

추후 하락장이 오는 경우 신축 갭투자의 경우에는 전세가격이 더 올라올 가능성이 있고, 재건축 매매가격은 떨어질 가능성이 있으므로 투자금은 계속 비슷한 수준으로 유지될 것으로 보입니다. 

만약 상승장이 된다면 래미안과 그랑자이의 매매가격과 재건축의 매매가격도 동시에 오르겠지만, 신동아 재건축의 경우에는 이주비대출금액은 정해져 있으므로 더 큰 현금이 필요하겠습니다. 

 

준공연도 비교

 

신동아 준공연도는 2024년부터 공사를 시작해 완공까지 3년 반 정도 소요될 예정이므로  2028년에 입주를 한다고 가정하시면 됩니다. 현재 신축인 래미안이 2020년, 그랑자이가 2021년이니 신동아가 재건축 완성 시 6년 이상 차이가 나겠습니다. 

 

위치비교

위치는 비슷하지만, 강남역 기준으로 리더스원이 가장 가깝고, 신동아, 그랑자이 순으로 멉니다. 

세대수 비교

세대수는 1000세대 이상으로 비슷합니다. 
래미안 리더스원은 1317 세대, 서초 그랑자이는 1446 세대, 서초 신동아는 1157 세대를 예상하고 있습니다. 

아쉬운 것은 서초 신동아의 경우 서이초 일조권 때문에 세대수가 줄어들어 추가분담금이 오른상태이며 , 1차, 2차 아파트가 도로를 사이에 두고 나누어져 있어 커뮤니티가 쪼개질 예정입니다. 직접 가봤을 때는 서초 그랑자이가 가장 넓게 느껴졌고, 래미안 리더스원은 조금 더 조용하고 고급스러운 느낌이었습니다. 

 

서초동 아파트 침수 피해  

2021년 당시 비가 이례적으로 많이 왔을 당시 래미안과 그랑자이 모두 반지하와 1층 상가 일부가 침수되었습니다. 실거주를 할 입장에서 아파트를 살 경우 이 부분에 대해서 알아보지 않을 수가 없는데요. 래미안과 그랑자이 모두 침수에 대비하여 설계를 하였음에도 불구하고 침수가 발생되었습니다. 강남역 인근 다른 아파트들도 마찬가지겠지요. 그럼에도 불구하고 가격이 끄떡없는 것을 보면 입지에는 장사가 없네요. 

 

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