토지임대부 분양주택 장단점 (마곡, 고덕강일 3단지 사례)

토지임대부 분양주택이란 무엇인지 알아보며, 장단점도 살펴보고,  마곡과 고덕 강일에 토지임대부 주택에 대해서 알아보겠습니다. 

 

토지임대부 분양주택이란

국토부에서 뉴홈 정책을 운영 중입니다. 뉴홈 정책의 일환으로 토지 임대부 주택은 나눔형 공공주택에 해당됩니다.

특이한 점은 토지는 분양주택을 건설하는 시행사가 가져가고, 건축물은 분양받은 분양당첨자가 소유합니다.

토지는 임대자에게 저렴한 비용으로 기본적으로 40년간 임대합니다. 40년 후 또 한 번 40년 임대가 가능해서 총 80년을 살 수 있습니다. 

토지임대주 분양주택 장점

토지가 없고 건물분에 대해서만 분양가를 측정하기 때문에 주변 전세금 정도로 주택을 살 수 있습니다. 또한, 후분양을 하기 때문에 선분양과 달리 대출기간과 중도금이 낮아져 이자가 적게 들어갑니다.  

토지임대부 분양주택 단점

• 주택의 가격은 토지 + 건물의 가격입니다. 보통 건물은 사용하면 할수록 사용가치가 떨어집니다. 감가상각비를 적용받게 된다고 하는데요. 그런데 토지는 다릅니다. 토지는 공시지가를 찾아보면 아시겠지만, 부동산 사이클에 따라 물론 소폭 떨어질 수는 있겠지만 일반적으로 지가를 유지하거나 해가 갈수록 지가가 상승합니다. 토지의 특성이지요. 
• 주택 매도 시에는 일반 개인에게는 팔 수가 없고, 공공기관에만 환매가 가능합니다. 심지어 토지임대부 분양주택은 환매 가격도 정해져 있습니다.
  환매가격 =  분양가격 + (분양가격  * 1년 만기 정기예금의 평균 이자율 )
  그러므로 시세차익을 기대하기는 어렵습니다. 실거주로 오래 사시면서 시세차익을 기대한다면 차라리 지분적립형 분양주택을 알아보시는 것이 좋습니다. 
  
  
• 재건축을 할 경우에는 토지 소유자가 반드시 동의를 해주어야 해당 건물이 재건축이 가능한데요. 만약 토지소유자인 LH가 거부하는 경우 재건축이 될 수 없음을 알아두셔야 합니다.
  
  
• 토지 임대료가 2년 단위로 갱신되나 기존 임대료의 5%를 초과하지 않습니다. 아래 글에서 보시면 아시겠지만 고덕강일의 경우 월 임대료가 40만 원이기 때문에 첫 해에는 임대료가 480만 원/년, 3년 차에는 480* 1.05% = 504만 원/년으로 오릅니다. 

하지만 이런 단점들은 앞으로 일부 보완이 될 예정입니다. 

토지임대부 분양주택 앞으로 달라질 점

현재는 환매 시 개인에게는 팔 수가 없고, LH에게만 팔 수 있었는데요. 이제 SH 등 지방공기업, 서울시, 개인 간 거래도 가능하도록 주택법을 개정하기로 합의하였습니다. 

또한, 5년 이상 거주하신 분들께는 시세차익의 70%까지는 인정할 계획입니다. 재건축의 경우에도 토지소유자는 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 할 예정입니다. 

 

토지임대부 분양주택 분양 사례

마곡 토지 임대부 분양 주택 정보 

마곡은 김포공항 근처이며, 5호선,9호선, 공항철도 노선이 다녀 지하철 이용이 정말 편하며, 마곡지구라는 업무 지구가 있고 고급 일자리 또한 많습니다. 

9월에 260세대가,  12월에는 304세 대수가 분양 예정입니다. 

근처 24평 아파트가 대부분 10억 정도인데, 4억에 분양될 예정이라 '반값아파트'로 불리며 고덕강일보다 더 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 

 

고덕강일 3단지 토지 임대부 분양주택 경쟁률

고덕강일 3단지의 분양가는 35500만 원이었으며, 월 토지 임대료는 40만 원이었습니다. 

서울 시내에 3억 원대에 청약이 가능하다는 이유로 사전 예약결과 청년특공에서는 118:1의 경쟁률을 보였습니다. 

 

토지임대부 분양주택에 대한 개인적인 의견

토지 임대부 분양주택의 단점을 정부에서 많이 보완하고자 합니다만, 저는 개인적으로 부동산 보유의 핵심은 토지라고 봅니다. 토지는 한정되어 있고, 건물은 아무 곳에나 지을 수 있습니다. 건물은 낡으면 콘크리트에 불과합니다. 정부에서는 안정적인 주거환경을 제공하기 위해 이러한 정책을 만들지만, 투자자의 입장에서 솔직히 말씀드려 보자면 "이런 것을 누가 사?"라는 생각이 듭니다. 그럼에도 불구하고 주변 전세 시세로 좋은 입지와 환경을 누리고 시세차익을 가져갈 수 있는 부분이 확실하게 개선된다면 재고해 볼 만하겠지요?

 

 

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