부부 공동명의 장단점 세금 100% 이해하기 계산해봅시다(공동명의 하지마라?)

부동산을 취득할 경우 각종 세금과 대출에 연결된 부분이기에 명의는 상당히 중요한 부분입니다. 단독명의 혹은 부부 공동명의를 하느냐 마느냐에 따라 시세차익이 많을수록 세금이 억 단위로도 차이가 나게 됩니다. 양도소득세를 넘어 매년 납부하게되는 종합부동산세/국민연금/의료보험료까지 영향을 미치게 되므로 정확히 알고 본인의 상황에 맞게 올바른 결정을 하셔야 합니다.

 

한국인들 대부분이 자산의 90%이상을 부동산에 쏟기에 부동산 구매 시 명의는 인생의 중차대한 결정입니다. 

가끔 무조건 '공동명의 하지마라'고 주장하시는 분들도 있던데, 이 글에서는 스스로 공동명의 장단점에 대해 파악할 수 있게 쉽게 적어 보도록 하겠습니다.

 

단독 명의와 공동명의란

 

주택 구매 시 한 사람의 이름으로 구매하는 것이 단독명의이고, 여러 사람 이름으로 지분을 나누어 매수하는 것을 공동명의라고 합니다. 부부, 가족, 지인과도 함께 구매할 수 있으며 인원은 제한이 없습니다.

 

부부 공동명의 장점

 

• 양도소득세: 공동명의를 하는 가장 큰 이유입니다. 주택 매도 시 시세차익에 대해 양도소득세라는 세금을 납부하게 됩니다. 이때 양도소득세는 시세차익이 커질수록 세율도 커지기 때문에 아주 납부하기 부담스러운 세금입니다. 그런데 공동명의를 하게 되면 시세차익도 반을 나누어 낮아진 세율로 양도소득세를 계산하기 때문에 공동명의를 하는 것이 유리합니다. 또한, 1년에 한 번씩 인당 기본공제(250만 원)를 받게 되어, 부부 공동명의인 경우 2인 기본공제(250만 원 *2), 총 500만 원을 공제를  받게 됩니다.
  
  예를 들어, 시세차익이 6억인 경우로 가정해보겠습니다.  1 가구 1 주택 12억 원까지는 양도소득세가 비과세이기 때문에 매도금액이 13억 이상의 1 주택자이거나 다주택자 기준으로 계산해 보겠습니다. 단독명의로 하는 경우 (6억에 대한 세율 42%, 누진공제 3594 만원, 1인 기본공제 250만 원) 납부할 세금이 215,010,000 원입니다. 공동명의의 경우 (3억에 대한 세율 38%, 누진공제 1994 만원, 1인 기본공제 250만원) 1인당 세금이 102,421,000이므로 * 2 인 하게 되면 204,842,000이므로 10,168,000만 원가량의 세금을 아끼실 수 있습니다. 
  
  
  양도소득세 계산하기

 

• 종합부동산세: 1세대 1 주택자는 주택 공시지가 기준으로 12억까지 공제가 되며,  공동명의나 다주택자인 경우 인당 9억원이 공제가 됩니다. 만약 공동주택가격이 18억원이 주택을 부부가 1/2씩 공동 소유하는 경우, 9억원 * 2인 = 18억원이 공제되므로 종합부동산세는 0 입니다. 그런데 만약 이 주택을 단독 명의로 하였다면, 1세대 1주택자의 경우 12억원이 차감되어 6억원에 대해 종합부동산세가 나오게 됩니다. 1세대 1주택자는 무조건 단독명의가 유리하다고 착각하시는 분들도 있으시므로 주의하셔야 합니다.

 

 

• 대출:  맞벌이 부부의 경우, 대출 상담사에게 문의를 하신 후 진행하시기 바랍니다. 일반적으로 맞벌이 부부의 경우에는 두 사람에게 각각 대출을 받는 것이 대출한도가 더 많을 수 있지만, 연봉에 따라 대출금은 상이하며, 자산과 소득상황에 따라 한 사람이 대출을 모두 받는 것이 부부 대출금을 합한 것보다 더 많을 수가 있으므로 주택 구매 시 미리 확인해보셔야 합니다.

 

• 상속세: 자녀에게 주택을 상속하게 되면, 단독명의보다 부부 공동명의가 유리합니다. 과세 표준이 1/2가 되므로 상속세도 1/2가 나오게 됩니다.

 

참고로 공동명의를 한다고 해서 취득세 측면에서는 혜택 없습니다만, 단독명의에서 공동명의로 바꾸는 경우 취득세 비용이 추가되므로 처음부터 결정을 잘하셔야 합니다.

 

부부 공동명의 단점

 

• 부부 중 한 사람이 급여 소득이 없는데 공동명의를 하게 되는 경우, 피부양자 혜택이 없어지면서 국민연금이나 의료보험 등이 추가될 가능성이 있으며, 자금출처대상이 될 수 있습니다. 국세청 시스템이 과거에 비해  많이 발전하여, 요즘은 PCI라는 시스템을 도입하여 취득한 자산과 소비내역, 소득금액을 비교하게 되고 취득한 자산 대비 소득금액이 없거나 터무니없이 적은 경우 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.

 

• 또한, 부부 공동명의로 대출 진행 시 소득과 자산을 모두 확인하게 되는데 남편 연봉이 2억, 아내가 가정 주부인 경우 남편 단독명의로 대출을 하는 경우 더 큰 금액을 대출할 수 있지만, 공동명의를 하게 되는 경우, 아내는 소득이 없으므로 대출 면에서는 매우 불리합니다. 그러므로 금액이 큰 부동산을 취득할 경우는 반드시 전문가와 상담하는 것이 필요하겠습니다. 

 

• 단독명의로 주택을 구매하였다가 공동명의가 유리할 것으로 생각되어 변경하는 경우, 명의를 변경하는 것이므로 명의가 추가되는 사람에 대해 취득세가 발생하게 되고, 부부인 경우 6억까지가 증여세 면제이기 되기 때문에 그 이상인 경우 증여세까지 납부하여야 하므로 금액에 따라 처음부터 공동명의로 할 것인지, 단독 명의로 할 것인지 판단하시어 진행을 하시기 바랍니다.

 

• 매매 및 전세 계약, 등기 시에 모든 서류가 명의자 모두 필요하기 때문에 진행절차와 서류 준비가 복잡합니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)